保利余英一线房价还要大涨,地不好靠这1

文章来源:皮角   发布时间:2016-9-29 10:36:09   点击数:
 

他带领保利广州连续六年销冠,平均每年保持20%以上的销售增长率,广州每卖出10套房,就有2套是保利的。他是保利地产集团副总、保利东南区域董事长余英先生。

8月20日,他在地产创新研习社深圳场滔滔不绝地演讲了3个小时,把自己关于地产的经验和心得和盘托出,现场听众无不觉得醍醐灌顶。

下面是明源君根据他的演讲整理出的稿件,干货满满,情怀多多。

一、地产频出,如何拿到不贵有价值的地

1地拿错了企业会死掉

公司除了拿钱以外,拿地是决定企业生死的事情,拿地拿错了一切都会错,在三四线城市很多公司就死于拿了不该拿的地。

一是去了不该去的城市。

在城市供应量这么大的地方,还跑去拿一千亩、两千亩的地,城市选错了。

二是区位错了。

小城市不大,开车5公里都嫌远,你拿10公里以外的地容易死。

三是拿地拿大了。

很多董事长、总经理包括一些项目总、城市总缺乏基本的常识,地拿了以后你要看花的20亿、10亿值不值。对于深圳,市中心个亿拿一块地都没问题,今年是亿,明年可能亿,后年可能亿,地价在涨。绝大多数的三、四线城市土地价格三年、五年不涨,20个亿砸进去,明年旁边再卖一块地可能是18亿。土地价格不涨的时候不要在一个地方拿一块大地,最好东南西北拿四块小地。

2一二线城市:坚决选城市中心

保利坚持重仓一线城市,因为一线城市未来升值快。三四线、农村的人如果有钱了一定会到广州深圳来,而不是住在梅州。也许第一步可能住在梅州,但有钱了一定会挤到一线城市来,因为一线城市机会多。

保利在广州布局很简单,中轴线、市中心的写字楼用地、住宅用地坚决拿。有一块拿一块,但是碰到个别特别疯的开发商就回避。很多特别疯的拿了地王,最后基本都是亏的。

深圳房价什么时候到顶?没有顶,当然我指的是市中心。拿日本和中国比没有可比性,日本弹丸小国,人都在东京,城市化已经结束了,人口负增长,日本还有很多投资渠道,不一定要买房。中国不一样,中国是大国,相当于欧洲。深圳是移民城市,大学毕业来深圳,不仅自己来,还把女朋友带来,结婚以后把父母接来,还要把丈母娘接来,要三套房子,10年后要换房,再买一套就是四套。大学生都往北、上、广、深跑,这些城市市中心房价不可能有顶。

二线城市拿地同样要选市中心,大家还是习惯住在市中心。更关键的一点,医院、好的学校都在市中心,你拿市中心的腹地,配套由政府做。

另外是临近大城市的片区比如东莞、中山、惠州靠近深圳的片区,我们在东莞拿的地靠近深圳就卖得非常火爆。

3三四线城市:围绕资源、交通2个核心

(1)拿资源稀缺的地

保利在三四线城市也在拿地,怎么拿?一是拿有资源优势的地块,绿湖边上的,不能拿边上什么都没有的。

一个人在城市租房也好、买房也好,如果早上起来,晚上出门方圆米连一个代表城市的东西都没有,这个房子趁早卖掉,趁早搬走。买房和租房都要享受城市资源,你在他旁边开发,这才是选地的卖点,也是真正投资有价值的点。

(2)轨道交通

三、四线城市要拿轨道交通站点,老百姓迟早接受轨道交通。高铁改变中国人生活是迟早的事,现在已经发生,将来高铁的作用会非常大,高铁站点的物业投资也是值得选择的。

4拿地跟着规划、追政策热点

拿地前一定要仔细论证,跟着城市规划走,跟着城市建设走,你永远立于不败之地,不要城市规划往东走,城市经济中心往东走,你跑西边拿地,你拿到地也没人给你修路。

另外,拿地要追政策热点。在广州热点的地块一定有保利地产的项目。任何一项新政策的新区,政策出台的时候赶紧卖,热度有限,千万不要惜售。

5底价拿地

底价拿的地利润一般都不错,底价拿地主要有3种方式。一是对于城市规划及区域经济发展了如指掌,在大家不看好的区位拿的地,你了解市场情况你就能底价拿地;二是在市场低潮的时候拿,我经常在年前拿地,因为大家子弹打光了,一年的预算结束了,第二年的预算还没出来,1月份挂地在广州基本都是我的;第三,联合拿地,市场不好要找大家合作。这个城市准备投20个亿,最好分5、6个项目,找人合作。

6拿地要亲自看

我的工作方式,拿地之前我一定要去,没有亲自看过的不拿。现场感受这块地的情况,感受这块地中心区、高铁站、高速公路的关系,以及这个区和周边人群的关系。看地上的地形,拿完地和设计师一块做方案,两个星期内做出12个方案。

二、项目定位要听营销的,真正能给老板赚钱的是设计和营销

房地产拿地到物业管理四个环节里,真正能够给老板赚钱的,真正能够给房地产增值的,一个是产品的规划设计,一个是营销和服务。这就是整个房地产开发链条里面,产品链条的两端,两端增值最重要。就是我刚才说的微笑曲线。

房地产开发链条“微笑曲线”

我们的产品都是营销说了算,不是设计师说了算。我听说一些公司的产品设计出来了还不让营销团队看,样板房做好了才让营销看。这在保利是不允许的,我们的产品是用来卖的,不是用来自己欣赏的。

我到了保利坚决要求营销前置,把营和销分开,产品由营销定。从我管广东公司以后,再没听营销说产品不好。报建施工的时候营销报我一个问题,我宁可到规划局换图,也要把这个产品优化。设计部一开始很有意见,后来设计部慢慢和营销完全打成一片,微笑曲线两端合一。

世界汽车两个系列,一个是德系,工程师说了算,产品想设计成什么样设计成什么样,设计完以后营销卖。还有一个车是日系,营销说了算,怎么样轻,怎么样省油,造型上怎么样适合目前潮流,日系车最受女孩子欢迎,女孩子一看车上有这么多细节,冲动要买。德系车受欢迎的是男孩子,女孩子一上去什么都那么粗糙,男孩子一上去踩油门推背感很好。

房地产公司要向日系车学习,业主、市场最受欢迎什么的你就生产什么,卓越的房地产公司是把日系车和德系车结合起来,把产品的规划设计和市场紧密结合。所以保利在广州、中山、珠海、东莞、汕尾这几个城市,目前为止没有库存,没有卖不出去的房子。

三、拿不到好地,如何做出有竞争力的产品?

一线城市开发相对容易一点,像北京的产品,只要拿砖把房子砌起来全部卖光,因为在北京买的不是房子,而是资源、学位。但在三四线城市,没有好的资源,或者在一二线拿不到热点区域的地,怎么和其他开发商竞争?这就必须在产品的创新以及附加值上下功夫。

1产品多样化,产品线拉长

开发郊区边缘性大盘产品线要拉长,各种产品都做一点,同时要增加附加值,增加一些卖点。

这是一个应对激烈市场非常好的手段。这样的话,旁边万科卖平的,咱也有平的;中海有平的,我也有平的。

只要你来售楼部,不管你是什么条件,我的产品都能满足你,买大房子的,买小房子的,买刚需的,买改善的。楼盘有大的区分,产品线一定长,便于均匀的、整块地的出货,不要拿30个亿、40个亿的地价或滚动开发。

2郊区盘要把商业配套规划好

以前大家拿一块地喜欢在周边做底商,甚至划开做四圈底商,这个观念已经过时了。商业一定要相对集中做成商业街,才有气氛。如果企业资金宽裕的话,最好提前把商业做出来,甚至模拟开业,比如找一个超市过来,不要怕没生意,所有工地的人都会去买大米、啤酒,工地的人就能养活超市。

3住宅首层尽量全架空

不要想着住宅首层送一个院子好卖,将来会有纠纷,楼上会扔东西砸。住宅全部架空,因为不算容积率,也没花多少钱,就几根柱子,楼下是物业公司非常好的场所,做老人体检中心等等,拿玻璃窗隔开给业主用的,业主会很乐意。

4楼盘忌讳做楼王

做开发一定要切忌做中间的楼王,动不动规划成一主轴,做超大面积的户型,最后卖不出去,最后不得不降价卖。比如保利在广州金沙洲拿了四块地,做了不同的产品,每年销冠,隔壁开发商卖啥我也卖啥,97平方小三房,金沙洲只卖1.8万~2万,我们靠江的小三房卖3万,因为小,看江,总价低。

5客厅做大浪费钱

很多房企做项目听设计院的忽悠,平面总布局要好看,建筑外立面要怎样。但其实客户买房只是进了房子里面看主卧室、厅,往外看的景观。平面总布局好不好看没人







































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